Comment rédiger un bail commercial et quels documents faut-il y annexer ?

Qu'est-ce qu'un bail commercial précisément ?

Le bail commercial est un contrat immobilier unissant deux parties : le bailleur (le propriétaire) et le locataire. Ce contrat engage les deux signataires à remplir leurs obligations l’un envers l’autre. Il porte donc sur un bien immobilier exploité pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

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Le bail commercial doit-il être écrit ?

Il n'y a pas de forme obligatoire pour la conclusion d'un bail commercial. Le bail verbal est possible. Il relève du statut des baux commerciaux et a une durée minimale de 9 ans. En pratique, le bail commercial établi par écrit apporte une preuve de l'existence du contrat et permet de définir clairement les obligations de chacune des parties. Le bail écrit est établi soit sur un support papier soit sur un support électronique.

Le bail commercial est obligatoirement rédigé par un notaire dans les 2 cas suivants :

• La durée du bail dépasse 12 ans.
• Le bail concerne un débit de boissons, c'est-à-dire un bar, un restaurant, un supermarché, une épicerie ou un caviste.

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Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Un bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum et 12 ans maximum. Cependant, la durée doit toujours être fixée lors de la signature du bail et ne peut être indéterminée.

De plus, le locataire bénéficie sous certaines conditions d'un droit de renouvellement du bail.

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Quelles sont les informations à mentionner dans le bail ?

Lorsque le bail commercial est écrit, il doit obligatoirement contenir certains éléments (c'est ce qu'on appelle les dispositions impératives du statut des baux commerciaux).

Il s'agit des mentions suivantes :

• Droit au renouvellement du bail
• Durée minimale du bail (9 ans) et la durée du bail renouvelé
• Possibilité de résolution anticipée du bail par le locataire qui a demandé ses droits à la retraite ou le bénéfice d'une pension d'invalidité
• Régime de la déspécialisation pour demander un changement d'activité en cours de bail
• Révision du loyer : soit triennale, soit en fonction d'une clause d'indexation
• Montant des charges, impôts et taxes
• Réglementation sur le dépôt de garantie : le propriétaire doit verser au locataire des intérêts lorsque le dépôt de garantie dépasse 3 ou 6 mois de loyers
• Modalités de mise en œuvre d'une clause résolutoire (Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer))
• Modalités pour donner congé et mettre fin au bail commercial
• Modalités pour demander le renouvellement du bail
• Cession du bail : le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail.
• Redressement et liquidation judiciaires : le contrat ne peut pas prévoir que le bail est automatiquement résilié en cas de procédures collectives

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En dehors des clauses et mentions obligatoires, les parties sont libres. Elles peuvent par exemple s'entendre sur les éléments suivants  :

• Sous-location : le bailleur peut autoriser la sous-location
• Fixation du loyer : les parties fixent ensemble le montant du loyer initial
• Activité exercée dans les lieux (appelé la destination des lieux loués) : l'activité indiquée doit être respectée par le locataire. Pour effectuer un changement d'activité en cours de bail, le locataire doit respecter la procédure de déspécialisation. Si cette procédure n'est pas respectée, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler bail sans verser au locataire une somme compensatoire.

Quels sont les documents à annexer au bail commercial ?

Le propriétaire (également appelé bailleur) doit annexer au contrat de bail commercial les documents suivants :

• État des lieux
• Annexe environnementale pour les surfaces ⩾ à 2000 m²‍
• Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances fourni par le propriétaire lié au bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014
• Liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les 3 années à venir‍
• Diagnostic de performance énergétique (DPE)‍
• État des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document doit être annexé au bail commercial dater de moins de 6 mois